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從成都三環沿北星大道往北，恰逢鳳凰山，兩岸林蔭，鬱鬱蔥蔥，行數百米，豁然開朗。站在北星大道寶成鐵路跨線橋極目遠望，土地平曠，高樓逐漸林立，鱗次櫛比，阡陌交通，大豐新城儼然也成為閃耀在世人眼中的新星…
這是某城北發展QQ群裡一網友對大豐的溢美之詞。作為這個片區的居民，大多篤定自己當初的選擇沒有錯，錯的隻是時間問題。這種自信夾雜著一絲敏感，敏感得不容許外人苛責。
但外人怎麼會如此善良？
作為城北的典型商圈，大豐自打出娘胎就被扣上瞭城北的帽子，而城北在成都人的意識形態裡，就是亂與匪。
亂，亂在產業；匪，匪在人設。
如橫跨北二環的鐵老大，直接隸屬於鐵道部。換言之，本地政府管不到，隻能友好協商。火車北站帶來的是大量的流動人群，流動性高，就無心建設，繼而引發各種不穩定因素。火車北站片區多年來也是盜竊犯罪重災區。鐵路快速和大孕婦綜合維他命推薦容量的通達能力，也一度成就瞭響徹國內輻射東南亞的“荷花池”批發市場等以批發為主的物流、商貿產業。
2017年初，成都市交委意欲打造“鐵公機”三大樞紐，而放在城北，則恰恰是“鐵”路阻斷二環發展和人民北路北延、次要“公”路片段式打不通的交通病灶，以及尷尬而且神一般存在的鳳凰山軍用“機”場。
不論多沒傢底的人，都敢於政治正確地黑一把城北，“寧要城南一張床，不要城北一套房”是這些年購房者的不二法門。
比起上述產業和交通問題，或許根深蒂固的偏見才是更為根本的問題所在。成都購房者不在精神上任何和容納城北，那城北就會永遠被遺忘下去。
最為核心也是最為惶恐的，其實是城北自身的塌陷，不論是產業規劃，還是城北人。
城北是有些自我放棄的，如漫天要價的釘子戶，如偷摸拐騙搶的犯罪者，還有三輪電驢滿天飛的刀口舔生活。
但城北又不那麼放棄，2012年打響的“北改”幾經波折，到如今人北CBD已經成為宜居商圈；八裡莊二仙橋片區大規模推平重建；駟馬橋片區馬上是雙地鐵樞紐；鳳凰山-大豐-天回片區主打文化旅遊和高改；火車北站正在半封閉改造，荷花池回歸理性，品質升級…
在收官之年，北改被誤讀為白改，實在荒謬，卻又事出有因。
五塊石產業依舊，（5號線建設）交通添堵、荷花池全面搬遷至國際商貿城基本宣告失敗、作為成都交通史上五大懸案之首的火車北站關閉改造，更是在多年的調侃中迎來瞭半封閉改造——記者們終於要改稿子瞭。
成都交通建設五大懸案投票
火車北站封閉改造
其實我們不妨換個思維，那就是既然五塊石-火車北站-荷花池商圈有著亂的既定事實和無法改變的現狀，為何不能跳出這裡再看看廣袤的城北。
城北以北，再造一個新城北！
這裡的城北是指北2.2環至北2.5環左右，真正走出到北2.5環的人，往往會有豁然開朗的感覺。特別是已經開通中環路，城建標準不輸任何其他區域。
持有這種觀點的，在業內也不少，比如房產大V朱紅之淚和貳爺，就曾多次發表過這種觀點。
為什麼我覺得新城北大有可為呢？主要從地價、房價、規劃三個方面簡單說一說。
一、在地價大漲的年頭，城北從未落下腳步
通過收集和比對近4年來城北土拍的公開資料來看，金牛、成華、新都三個典型城北區域，住宅（兼商用）土拍為53場，綜合比對其溢價率、出讓時間、樓面價、區縣、環域、中標單位可以看出市場的活躍度並非如此不堪，甚至多有聯想。
1、仔細查閱數據發現，在溢價率方面，0溢價占比接近50%，但這種情況出現的時間多集中在2014年到2016年初或者商業占比過大的項目。
此後的溢價率持續走高，特別是去年9月，龍湖以溢價率141%拿下大豐趙傢村地塊，成就瞭如今在售的大豐高端改善代表——龍湖聽藍灣。這個接近北四環的樓盤，目前售價達到瞭14000元/㎡，據說僅剩少量房源。
再比如去年11月，長虹置業以200%的溢價率拿下位於金牛區金泉街道的三組用地，不可謂不看好城北。
到瞭今年4月，金輝地產也以溢價137%的代價拿下瞭新都區的一塊用地，這塊地在哪呢？既不是大豐也不是新都主城區，而是北四環外靠近成彭高速的龍橋鎮。
2、說到土拍場次，政府是比較均衡和惜售的，2014年場次隻有11場，2015年和2016年分別有15和16場，而2017年截至9月，已拍賣11場，接下來還有，個人估計應該會保持在不低於前兩年的量上。整體而言，成都將加大主城區土地供應，以相應調控政策，緩解地荒引發的房價上漲，但或許會有區域性的、階段性的內部調節。
3、本周二，也就是9月19日，溫江一宗土拍過萬，正式宣告瞭近郊所有區縣樓面價全面突破萬元大關。
媒體在亢奮，剛需在抗拒…中還有點小期待。
樓面價是每次土拍中出現頻率最高的一個詞，那麼啥叫樓面價呢？
簡單來說樓面價=土地總價格 ÷（土地總面積*容積率），地價越貴，賣出來的銷售價格按照目前這個房產行情，一般不會更低（Ps:地價不是房價的決定因素，而是主要構成部分，房價的決定因素是供求關系）。
銷售價格又咋算的呢？銷售價格＝[樓面價+（建安成本+稅費+營銷成本）]×（1+利潤率）。
別去算瞭，打個比方，現在很多樓面價不是破萬瞭嗎？如果按照上面的算法，賣出來基本能達到15000-17000元。
嚇得我抱起瞭我的小鯉魚
不過不用怕，城北樓面價破萬的畢竟隻占6%，而5000元以下的樓面價占比超過70%，這些地塊還有十餘個項目並未呈現出來（賣房），今後可順勢拉低一波剛需買房難度。但留給掘金城北的購房者時間並不多瞭，樓面價超過7800元的項目，全部是去年11月後的新土拍。而且很明顯，越到後面，價格拉升後的城北，會更多的體現出高端改善的意味來。
4、土拍的環域和區縣我覺得可以和在一起來講，總體的土地開發多在三環以外進行，不是三環內沒有地，而是拆遷和整理地塊確實太麻煩。事實上，北三環內側還有大量的空地，前段時間我曾撰文，稱韋傢碾片區有多達12塊已經梳理完畢的宗地，土拍隻是時間問題，有興趣的可以看看，傳送門。
而在城北供地方面，近郊的三至四環是絕對的寵兒，占比達到瞭53%，譬如片區內的天回板塊、大豐板塊、鳳凰山板塊、北湖板塊，都撐起瞭目前城北在售樓盤的顏值擔當。
而與環線板塊相對應的關系，金牛供地墊底，成華屈居第二，新都成為贏傢。新都顏面看大豐，城區依靠3號線三期在續命，全力以赴理所當然。其他的，一來金牛的發展重心在茶店子和人北片區，二來成華也是主攻建設路、萬年場和龍潭寺。
對瞭，龍潭寺在大傢看來到底是北門還是東門呢？
5、最後說說那些鐘愛城北的開發商們，老大哥保利可以說是給予瞭城北極大的支持，隨口而出的保利公園裡、保利城、保利春天花語、保利愛尚裡、保利獅子湖、保利大都匯、保利湖心島、保利拉斐、保利198系列都讓人耳熟能詳。
事實上，從土拍數據上也能反饋出一些信息，保利近幾年連續穩定地在城北拿地，占比達到瞭11%，對新都城區、大豐、天回、沙河源進行瞭全覆蓋，可謂一傢獨大。
屈居第二的本土王牌藍光也從未缺席，近幾年連續拿地三宗，且均已呈現樓盤。如大豐的藍光花滿庭3期、十裡店的藍光樂彩城以及城北富森美傢具附近的藍光金悅府。
其餘表現不俗的有合能、龍湖、融創、首創、萬科、中糧、還有中南。
對，這個初生牛犢不怕虎的中南建設，首次來成都就奪下瞭天回兩塊地，第一宗更是突破瞭1.1萬的樓面價著實讓城北漲瞭長臉，“今天對城北愛理不理，明天讓你高攀不起”也刷爆瞭成都朋友圈。
2017年4月，北四環外地價破萬；6月，龍泉地價破萬；7月，雙流地價破萬；8月，郫縣地價破萬；9月，新都地價破萬；9月，溫江地價破萬。
在一路高歌猛進的成都房產市場上，城北未曾慢下半拍。
而根據樂居整理的截止目前，2017年成都樓面價Top20，城北發聲10%。
官方沒遺忘，開發商沒遺忘，價格沒遺忘，市場沒遺忘。
二、城北房價是低，也是上車換車的良好契機。
前段時間幫一些網友一對一分析買房，新房要求全款、報名費、綁定車位什麼的，沖不進去。二手房從機投到簇橋，從華府到華陽，從麓山到大面，從大面折騰回來南湖終於買到瞭。
總結下就是：不死也要脫層皮！
而這些網友買房的前置條件就是，東西南門都可以，反正不去城北——不論是本地土著還是身居外省的投資客。
成都嬢嬢大爺有多少歪龍門陣擺不完，大傢對城北的誤解就有多大。
其實就我個人觀點而言，城北的整體房產投資增值效率目前來看確實低於火熱的南門東門，但正是極低的價格早就瞭超高的性價比。在其他區域透支未來三五年房價的時候，北門房價泡沫小、加速建設和呈現，使得透支的年限大大縮短。
數據說話，我們先來一起看看北門幾個商圈的房價增長情況。
通過房天下數據中心發佈的數據整理，北門多個商圈整體而言，除去個別月份波動，近兩年順勢上漲趨勢明顯。
荷花池雖然地處北亂根源，但是有著人北中央商務區加持以及土豪買買買，目前以1.4萬均價處於領跑地位。
梁傢巷（1.38萬）和五塊石（1.3萬）同病相憐，比如老破小、地鐵修建問題、汽車站問題，假以時日，交通便捷通達後一定會體現出應有的區域價值。
動物園（1.33萬）和駟馬橋（1.3萬）則血脈相連，主要靠著交通的改善，旅遊產業、商超配套產業的興盛而逐漸崛起，除瞭成華區升仙湖片區，目前已享受到發展帶來的紅利，這也是梁傢巷、五塊石今後要走的道路。
沙河源（1.21萬）基本處於北2.5環外，作為城北背鍋俠，苦於沒有機構為其吶喊發聲，隻能孤獨地享受雙地鐵和主幹道，我們晚點再敘。
北三環外，就隻能大豐（0.85萬）、天回（0.82萬）和新都城區（0.82萬）抱團取暖瞭，但是大豐地理優勢明顯，天回屬於金牛，政治優勢更勝一籌，近兩年價格蹭蹭上漲，雖然不及南門零頭，但也是有著質的變化。
至於八裡莊（1.2萬）、二仙橋（1.2萬）和龍潭寺（0.97萬），均是北改大潮中的贏傢，紛紛拆遷、梳理地塊，除瞭目前還有一些鐵軌在內的不可撼動因素和拆遷，基本算是主城區內的幹凈板塊，特別是八裡莊-二仙橋，地價被低估，空有青秀未遮山在孤獨地吶喊。
在談及成都各主要城區房價上漲趨勢，目前錦江、高新、青羊是無法撼動的三巨頭，一個是資深大佬，一個是新貴土豪，一個是學區霸榜。而作為主城區長期墊底的成華和金牛，在數據上還是輕松碾壓所有二圈層和高新西區。
特別是從2年房價的增長率來看，金牛、成華，甚至還跑贏瞭武侯、雙流、新都及郫都區。
在追求利潤率，但又去杠桿化的今天，這是購房者不容忽視的一個信號。
喜歡是放肆，愛是克制。
可以說，城北目前房價還算相當克制。在低房價、中等回報率、中優核心區等多方面的優勢面前，對於剛需上車，無疑是一個很好的機會。
三、北亂以北，連續規劃下預覽一個新城北
在成都某知名論壇上，一位網友發出瞭個話題，引得眾人熱議。文中稱：北改進入收官之年，但北門發展，反而呈現出加速度瞭。
貼文舉例5大重大利好：
1、成都最大露天音樂公園在鳳凰山開建；
鳳凰山音樂公園早在今年初就已有所動作，選址在北三環外側，北行幹道東側的鳳凰山腳下。
幾經推動和招標，終於在下半年有所動工跡象，情況好的話預計在2018年建成。這也是成都市政府音樂文化產業規劃中的重要一筆。
根據創建世界文化名城和西部文創中心，按照國傢中心城市的定位來做的鳳凰山音樂公園，占地592畝。比人民公園還大，是城北產業和逼格升級的看點之一。
而在國內外，露天音樂公園已屢見不鮮。
2、成都國際足球中心規劃；
國際足球中心這個事，其實早在去年底就有苗頭，當時是決定在十陵片區成都大學內規劃一座投入20億的國際哺乳媽媽鈣片推薦頂級專業足球場。
但到瞭今年8月，這事就變瞭。
按照最新規劃，足球中心地址位於金牛杜傢碾片區，大概200畝，6萬座。
為什麼要從十陵的成都大學調整到鳳凰山呢？一方面是賽事節點人流激增會影響到成大教學秩序，另一方面是與足球中心配套的餐飲住宿以及交通十陵跟不上。
3、成都大學中國東盟藝術學院籌辦；
和成大相關的，還有以前規劃的成都大學成都藝術學院，現在升級為成都大學中國東盟藝術學院。選址就在鳳凰山，學院依托的，是鳳凰山公園裡已建成的數棟閑置建築。
中國東盟藝術學院前期應該還是成都大學的分校區，以一個二級學院來申請“國字頭”的ID，也是成都教育部門一次進退自如的精明嘗試，屬於吃透瞭政策和喜好。隻是一旦成功，讓廣西那個中國東盟藝術高校聯盟情何以堪？
其實以上三點都是同一天，8月27日，成都市長前往鳳凰山考察時釋放出來的新消息。具體情況我此前已有撰文，有興趣的可以再去看看：傳送門！
4、人民北路北延線火車北站節點有望打通，形成世界上最長中軸線；
這個話題我也曾說過，狠狠地吐槽瞭下人民北路北沿線的問題，關鍵還是貫穿火車北站以及直到北中環的拆遷問題，傳送門。
人民北路止步於北二環，很難與三環外的北新幹道連在一起，也就無法實現成德一體化，所謂是北延線或者世界最長中軸線也就是紙上談兵。
事情在9月8日似乎出現瞭轉機。當日凌晨，這座擁有29年歷史、上跨寶成鐵路、成灌快鐵的城北標志的立交橋，於沉沉的夜色中，被隆隆地拆！除！瞭！
今後，在它曾經矗立的地方，將再立高架橋，雙向六車道縱跨二環高架；橋下，將建長長的下穿於火車北站的隧道，“北部瓶頸”將成北部暢通線。
在某種程度上說，五塊石區域是成都城北一片略帶陌生的地段。鐵道線縱橫交錯，在這裡開錯路口會很痛苦，到處都是死胡同；電子市場、火車站、長途車站、貨運站……各類流動的業態和南北人流交匯；批發商貿集中的城北，有幾處出城的交通要道堪稱“咽喉”，五塊石立交橋是成都人普遍難以忘懷的一處……
根據規劃，人民北路北沿線跨過火車北站，就從這裡下手。
選擇北站西側700米的五塊石立交迂回路線，蜿蜒再向北聯通中軸，不失為一種折中的方案。既能減少和鐵路局的摩擦，又能避免下穿對成都地鐵火車北站1、7號線的幹擾。
整體改造可以用“上跨下穿”來概括。
上跨：新建五塊石立交將上跨二環高架進城，雙向六車道，南端連接人民北路，北端連接賽雲臺路，和二環高架實現互通，車輛可以轉換。在我看來就是一個放大版的五塊石立交，鏈接的主幹道加入瞭二環和人民北路。
下穿：在高架橋下將新建一條下穿隧道，下穿火車北站西側和二環路，車輛可從人民北路進入隧道，直接下穿火車北站向北，進入三環路和北新幹道。至於下穿過北站後，怎麼走一條主幹道，中環還是哪裡與北新幹道匯合，目前還不得而知，更多的需要考驗拆遷辦的魄力。非要多瞎想一些的話，預計大致在北站公交場站下面北上，穿過火車軌道又略往右回正，預計在五塊石車站外冒出來，估計再拆遷直行達中環，繼而通過北星大道一段與三環匯合。
這麼說來，五塊石商圈，遠不止5號線的影響瞭，整體建設工期將大大延長。
上跨二環高架和鐵路的高架橋，以及將下穿火車北站和二環路的隧道，將極大改善目前的交通擁堵，緩解火車北站片區交通壓力，實現世界最長版城市中軸線的誕生！
5、成都地鐵1號線北延線即將完工，地鐵27號線北門段納入四期建設已經上報；
9月12日，成都地鐵1號線三期北段軌鋪完畢，與早前預計的軌通時間差不多，按照這樣的節奏，接下來電通，以及相關的裝修、測試都水到渠成，基本不會延期開通。
此前我也預測過1號線三期大概在3月2日開通，傳送門。但還有更猛的，比如成都某自媒體，稱預計2018年春節開通。大傢看看也就是瞭，預測和傳謠還是有區別的。
畢竟成都地鐵官方從來就沒說過具體什麼時候開通，頂多稱“2018年上半年”，嘴挺嚴的。
但是越到臨近開通，周邊群眾越淡然處之，遲早的事。
成都地鐵1號線作為聯動南北的大動脈，將有著比肩中軸線的特殊作用。
與升仙湖這種歷史遺留問題不同，韋傢碾站片區內地塊幹凈，交通便利，道路完善，對承接北門多個區域的出行者，已經準備好瞭。
話說，成都地鐵27號線是個什麼鬼？
有消息稱27號線已經納入成都地鐵四期建設上報，至於是否屬實以及發改委是否能報得下來，這都是後話，我們聊聊27號線的站點和走向。
這條線路將從新都栗子灣與5號線並行南下到鳳凰山片區的賴傢店，然後到1號線終點站韋傢碾。再往西突襲，行經王賈橋、洞子口、星漢路到達金府片區，最後從羊犀立交到成飛集團再到溫江的永寧片區。
可以說，把新都和溫江經過主城區聯通到瞭一起，對於改善城北交通，利好露天音樂公園、東盟藝術學院和足球中心，將起到重要的作用。這條線路也將成為換成的便捷線路，給西門和北門的安傢置業，提供瞭更多可能性。
其實不止於此，我認為還有其他4大利好消息：
6、人北中央商務區野心勃勃，或成為城北經濟引擎和城市地標；
去年3月，人北中央商務眼睛保健食品推薦區（人北CBD）的規劃正式出爐。根據金牛區的規劃，人北CBD將按照 “綜合樞紐超級廣場、城市客廳商務中心、都市之窗中軸門戶 ”的功能形象定位。
從目前的交通上看有著一環路、二環路，人民北路，地鐵1號線、6號線和7號線。從商業來看，有著撕蔥他爹在成都運營得最好的項目：金牛萬達，而且龍湖也在加緊佈局。從地產上來看，萬達組團不必多說，新盤有著炎華置信花千集和北成8號等項目。
未來的人北CBD，將打造成不亞於金牛另一重心——茶店子片區的高端商務區。這對於北門的顏面和自我價值認定，是至關重要的。
7、鳳凰山高架及鳳凰山BRT快速公交即將在年內開通；
比起南門的神仙樹高架，鳳凰山高架開建早、開通晚，有著很多北門遺毒因素，這也無可厚非，該吐槽是都吐槽過瞭。
好在總算要開通瞭，目前三環外側已經開通運行，三環內側還有一些拆遷的小問題，但預計年內，幾經推遲的鳳凰山BRT，也就是K3快速公交，終於要開跑瞭！
鳳凰山高架其實可以看做是1號線北延線三環外的變相延伸。
對於新都，天回，大豐片區的人來說，完全可以根據這條K3來與1號線接駁。
8、成都地鐵3號線三期、5號線一二期貫穿城北，形成南北通達的新骨幹；
如果要說成都地鐵規劃最少的，還真不是西北，正北，而是東北，這點大傢可以查一查資料瞭解下。就目前北門開工建設的項目來說，還真不少。
比如3號線三期，從軍區總醫院出來直達新都城區，連接新都的川音、石油大學和成都醫學院，對於新都融入大傢庭，意義非同凡響。
再比如5號線，從洞子口到泉水路，再到對地鐵如饑似渴的大豐人民，最後到達國際商貿城附近，也是多年來各種利益互相妥協的結果。
9、華僑城“文化+旅遊+城鎮化”戰略，重點打造鳳凰山-天回片區。
去年中旬，在西北大獲成功的華僑城，宣佈2000億挺近文旅產業。其中，投資600億元打造核心產業項目，將天回打造成為國傢級新型城鎮化示范區。
天回項目效果圖
而早在2015年底，有媒體曝料稱，成都華僑城將在鳳凰山區域拿下6000畝地打造文旅項目，勢要“量身定制鳳凰山”。
成都鳳凰山女性保健食品 ptt公園是成都平原轄域內難得的丘陵山地，是城北窪地的典型，但受制於鳳凰山軍用機場等因素，目前各項進展頗為緩慢。而根據6月的新聞，成都市多達12個單位前往西部戰區空軍後勤部，協商鳳凰山軍區搬遷至彭州機場等相關事宜。
一旦機場搬遷問題解決，該片區必將成為最炙手可熱的高端改善區域。
說一千道一萬，如果撇開正在改造的火車北站、五塊石，即將被遺忘的升仙湖，正在產業升級的荷花池，以及正在協商談判的鳳凰山軍用機場。
城北，其實沒有那麼不堪。假以時日，定能三十年城南，三十年城北。
君不見，北中環道路寬敞，交通井然有序；
君不見，沙河公園綿延三五公裡，成為北門綠肺；
君不見，大豐新城地塊幹凈，品牌開發商爭相入駐；
君不見，金牛區連續19年碾壓雄踞五城區之首；
最後一句話：北門當自強，切勿讓人哀其不幸，怒其不爭！
參考資料：
1、騰訊房產：實拍“北改哺乳綜合維他命”第四年 城北能否完成涅槃重生。2、成都向上：被成都遺忘掉的 “ 城北 ” ，區域交通亟待一次破局！
3、最成都：調侃，成都交通建設史的五大懸案。
4、掌上金牛：荷花池二代。
5、四川新聞網：華僑城“文化+旅遊+城鎮化”戰略攜手大四川，創想美麗新世界。
6、成都向上：鳳凰山露天音樂公園最新效果圖曝光，國際足球中心易址。
7、四川在線：成都最老立交五塊石立交拆除 未來將上跨下穿。
還想瞭解更多，歡迎添加段勁微信號“djzsihai2007”，說明來意，拉你進入“段勁的房產交流”500人微信群暢聊！
很辛苦，我實在是編不下去瞭，就這樣，臉皮薄，經不起罵。
今日，殺割！
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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